임대료 규제에 막힌 시니어주택…지원 늘려도 민간 참여 ‘제자리’

 [코리아위크] 초고령사회 진입이 예상되는 가운데 서울의 고령자 주거 인프라 확충 속도가 기대에 미치지 못하고 있다. 서울시가 민간 참여를 기반으로 시니어 임대주택 공급 확대를 추진하고 있지만, 수익성 문제로 사업 추진이 사실상 정체된 상황이다.

국회 국토교통위원회 자료에 따르면 서울시 민간형 시니어주택 사업은 현재 인허가 1건에 그치고 있으며 실제 착공 사례는 아직 없다. 첫 시범사업인 구로구 고척동 사업지는 인허가를 완료했지만 착공은 올해 하반기로 미뤄졌고, 입주는 2028년 이후로 예상된다. 은평구 수색동 예정 사업지는 아직 인허가 단계에도 도달하지 못했다.

서울시는 2040년까지 시니어주택 약 1만3000가구 공급을 목표로 설정했다. 이 중 민간 참여 방식이 약 8000가구 수준을 차지하지만, 초기 단계부터 일정 차질이 발생하면서 목표 달성 가능성에 대한 우려가 커지고 있다.

사업 지연의 가장 큰 원인으로는 건설비 상승과 부동산 경기 위축이 지목된다. 민간 사업자들은 시니어주택 수요 예측이 쉽지 않은 데다, 고령자 맞춤형 시설 구축과 운영 비용 부담이 크다는 입장이다. 일부 분양 전환이 허용되더라도 임대 비중이 높은 구조에서는 투자 회수 안정성을 확보하기 어렵다는 평가다.

특히 업계에서는 임대료 기준이 현실과 괴리돼 있다는 점을 핵심 문제로 보고 있다. 현재 시니어주택 임대료는 주변 시세 대비 75~85% 수준으로 설정되는데, 공사 기간 동안 상승하는 시장 상황이 반영되지 않아 사업성이 크게 떨어진다는 지적이다.

현장에서는 임대료 결정 권한을 민간에 보다 유연하게 부여하고, 공공이 일부를 보전하는 방식이 대안이 될 수 있다는 의견도 나온다. 현재 방식은 사업 협약 시점 기준으로 임대료가 결정돼 장기간 공사 과정에서 발생하는 시장 변화가 반영되지 못한다는 한계가 있다.

서울시는 제도 보완 필요성을 인지하고 개선안을 검토 중이라는 입장이다. 시 관계자는 건설시장 침체 영향으로 사업이 지연되고 있지만, 고령화 대응 차원에서 시니어주택 공급 확대는 필수 과제인 만큼 지원 방안을 계속 보완해 나가겠다고 밝혔다.