「권오현 교수의 稅상만사」 ⑤한 채의 집, 두 개의 권리 — 양도인이 1세대 1주택인데 조합원 지위 승계가 안 된다고?

[숭의여자대학교 경영세무과 권오현 교수]  재건축 아파트 한 채를 샀는데 입주권은 절반만 인정된다면 어떤 기분일까? 다소 비현실적으로 들리지만, 대법원 2025. 8. 14. 선고 2022다228230 판결은 이런 결과가 실제로 발생할 수 있음을 확인했다.

투기과열지구 내 재건축 사업에서는 조합설립인가 이후 주택을 양수한 경우 원칙적으로 조합원 지위를 승계할 수 없다. 다만 1세대 1주택자 등 일정한 요건을 충족하면 예외적으로 승계가 허용된다. 문제는 하나의 주택을 여러 사람이 공유하는 경우다. 누구를 기준으로 조합원 지위 승계 요건을 판단해야 할까? 대법원은 지분별로 따로 판단해야 한다고 설시했다. 하나의 주택이라 하더라도 그 안에 여러 권리자가 존재한다면 각 지분에 대응하는 요건 충족 여부를 개별적으로 살펴야 한다는 취지다. 조합원 지위 자체를 쪼갠다는 의미가 아니라, 승계 가능성의 판단 기준을 구체적으로 명확히 한 것이다.

이 판결의 실무적 파장은 작지 않다. 예를 들어 한 사람이 재건축 대상 주택을 보유하다가 배우자에게 일부 지분을 증여한 뒤, 제3자가 이를 모두 매수했다고 가정해 보자. 도시정비법 해석상 증여 역시 조합원 지위의 양도로 보기 때문에 양도 제한 규정이 그대로 적용된다. 결국 매수인은 하나의 주택을 취득했음에도 일부 지분에 대해서만 조합원 지위를 승계하고, 나머지 지분은 승계하지 못하는 상황에 놓일 수 있다. 매수인은 매도인이 1세대 1주택자이니 당연히 조합원 지위가 온전히 승계되어 새 집 한 채를 받을 수 있다고 기대했다가 일부 지분에 대해서는 승계 자체가 되지 않아 현금청산을 받고 재건축 후 온전한 한 채를 받지 못하게 되는 것이다. 시장에서 이를 두고 '반쪽 입주권'이라 부르는 이유다.

이 판결의 또 다른 핵심은 조합원 지위를 승계하지 못한 지분이 결국 매도청구권의 대상이 된다는 점이다. 승계 판단과 매도청구권은 하나의 연속된 법률관계로 작동한다. 매도청구권은 단순한 소유권 분쟁이 아니라 법이 정한 시점에 강제로 매매관계를 의제하는 제도이므로 매매대금은 그 시점의 객관적 시가를 기준으로 산정된다. 조합이 언제, 어떤 방식으로 매도청구를 하느냐에 따라 당사자의 이해관계는 크게 달라진다.

세무 측면에서도 중요한 시사점이 있다. 지분별로 권리의 성격이 달라지면 양도소득세 과세 여부, 현금청산금의 소득 구분, 취득 시기 판단 등에서 서로 다른 결론이 도출될 수 있다. 세법은 여전히 부부를 하나의 세대로 보지만, 도시정비법은 권리를 개인 단위로 나누어 본다. 이 두 법체계의 간극을 이해하지 못하면 예기치 않은 세 부담이나 권리 상실을 겪을 수 있다.

재건축 시장에서 중요한 것은 입지나 시세만이 아니다. 양도인이 처음부터 공동으로 취득한 것인지, 아니면 증여 등으로 중간에 지분이 나뉜 것인지, 그 안에 숨겨진 권리 구조를 얼마나 정확하게 파악하느냐가 거래의 성패를 가른다. 이제 재건축이 예정된 주택을 매입할 때는 등기부등본을 열람해 최초 취득 이후 지분 이전이 있었는지 반드시 확인해야 한다. 매사불여(每事不如)튼튼, 재건축 거래에서 가장 비싼 것은 아파트 값이 아니라 권리 구조를 잘못 읽었을 때 치르는 대가일 수 있다.